万达24小时资本腾挪术：赎回烟台芝罘万达广场1天后转售
在烟台芝罘区寒风凛冽的2025年12月，零下2℃的气温下，芝罘万达广场却用一场“闪电式”资本腾挪，颠覆了许多商业地产行业的惯性认知。
就在南大街商圈人声鼎沸时，这座广场的所有权在短短24小时内经历了两次变更——从新华保险赎回后，又立即转手给苏州联商玖号，管理层也随之更迭。
这种教科书式的“轻资产转型”，让旁观者直呼：“一脚踢开旧门槛，万达把资本腾挪玩到了极致。”乍一看，这场交易像极了“鸡飞狗跳”的仓促之举，实则暗藏着一张精密的资金网络。
追溯到2024年7月，万达将芝罘广场出售给了新华保险旗下的坤华（天津）与坤元辰兴（厦门）两家公司，这一举动当时被普遍视为万达“轻资产化”的标准方案：卖掉重资产，回笼资金，轻装上阵。
只是，交易合同里“优先回购权”等隐性条款少有人关注，为日后24小时的反转埋下了伏笔。
时间来到2025年12月2日，万达通过上海万达锐驰企业管理有限公司，以迅雷不及掩耳之势完成了回购，将广场100%股权重新纳入麾下，并同步更换了管理层。
这一动作让不少行业分析师摸不着头脑：万达之前明明在全国范围内“抛售”了超80座广场，怎么突然又“逆流而上”？
但答案很快揭晓。
12月3日，工商信息更新，万达锐驰退出，苏州联商玖号商业管理有限公司成为新控股股东，法定代表人亦同步变更。
进一步追溯股权关系，发现苏州联商玖号的实控方为浙商金汇信托，这家新公司成立仅4个月，注册资本仅100万元。
此时，三方角色明朗：新华保险是“前手持有方”，万达是“过桥枢纽”，浙金信托则是“后手接盘方”。
这场资本腾挪，像是三方在下棋，不仅有博弈，还有各自的盘算。
新华保险在一年持有期内获得了稳定收益，万达则完成了资产“洗白”，浙金信托用信托资金实现了优质资产的控股，而这一切的背后，是险资、信托、地产三方精心编织的资金流、权责划分和隐性条件。
如果只看一天内的“回购-转卖”，不少人会觉得万达做了亏本的“过桥生意”，既没赚到价差，还要承担交易成本。
可事实如俗话所说，“姜还是老的辣”，万达的算盘远不止于此。
第一步，万达借回购彻底清理了新华保险期间的历史包袱——“优先回购权”“业绩对赌”“担保责任”等条款在险资持有期间限制了资产流转。
回购后，万达让广场变得“干净无抵押”，为新买家顺畅接盘扫清障碍。
这一步堪称关键，为后续融资铺平了路。
第二步，是信托融资的低成本套利。
浙金信托通过苏州联商玖号接盘，本质上是“资产抵押式融资”。
万达赎回资产后，将广场抵押给信托，获得短期资金支持，股权转让只是法律层面的包装。
芝罘广场核心地段、24万㎡体量、近100%出租率，让信托机构可以压低融资成本，同时确保资金安全。
尤其是2025年12月，万达商管新增1.7亿元被执行信息，年内到期短债高达439亿元，快速融资无疑缓解了偿债压力。
“旱地拔葱”，解了燃眉之急。
第三步，也是最核心的一步，万达始终牢牢掌控广场的运营管理权，无论股权如何流转，运营权都在自己手里。
根据行业数据，万达商管管理的广场，平均管理费费率约为租金收入的15%-20%，以芝罘广场1.2亿元年租金计算，万达每年管理费高达1800万-2400万元。
既不承担资产风险，又能稳定收取运营收益，这一招正如“螃蟹横行，不怕水深”，在商业地产圈里屡试不爽。
早在腾讯接盘48座广场时，这种“所有权易主，运营权自留”的轻资产模式就已经成型。
“你有钱你做东，我有力我干活”，这场交易里，三方各取所需，谁都没吃亏。
新华保险作为退出方，持有广场一年，获得年化8%的现金回报，叠加资产溢价，IRR接近10%，远超保险资产平均收益。
更重要的是，险资在资产配置窗口期及时退出，资金回笼转向政府债等高安全资产，实现了“落袋为安”的目的。
这种短期持有优质商业资产的模式，正在成为险资行业的新常态。
浙金信托作为接盘方，风险控制和收益并重。
用仅100万元注册资本的新公司接盘，成功实现风险隔离。
芝罘广场作为现金流稳定的优质资产，抗跌能力强，未来有望成为消费REITs的核心标的。
国家发改委已将消费基础设施纳入REITs试点，出租率近100%的广场为后续资产证券化提前布局。
信托机构通过资产抵押，获得稳定现金流，潜在的资产证券化红利也在路上。
而万达则通过这场资本操作，收获了流动性改善、信用修复和运营权巩固三重好处。
首先，交易快速回笼资金，缓解了短期偿债压力；其次，证明自身赎回优质资产的能力，降低了后续融资成本；再者，通过持续保留运营权，强化了“只管运营不担资产风险”的轻资产模式。
这一模式的复制性极强，万达近期一方面出售低效资产，另一方面赎回核心城市的优质资产，逐步构建起“优质资产+轻资产运营”的战略新格局。
过去“重资产压身”的桎梏，正在被逐步打破。
这场交易如“螳螂捕蝉，黄雀在后”，表面上看是万达的个案，实际上是商业地产行业转型的缩影。
自2017年万达首次提出轻资产转型以来，到2025年险资、信托、公募基金深度参与，一个“专业资本持有+专业团队运营”的大分离时代正在到来。
首先，资产持有方的专业化成为新趋势。
过去开发商既做持有者又做运营者，资金链一旦吃紧容易陷入困境。
如今险资、信托、公募基金等资本方成为主要资产持有者，拥有长期资金和专业风控，更擅长通过REITs等证券化产品实现灵活退出。
2025年三季度，消费基础设施公募REITs运营稳健，底层资产出租率普遍超94%，华夏中海商业REIT认购倍数高达361.9倍，说明专业资本对优质商业地产的强烈需求。
其次，运营方的精细化成为新门槛。
所有权与运营权分离后，真正能赚钱的是运营能力。
万达之所以能在众多资本方中保留运营权，靠的是成熟的招商体系、数字化管理、业态创新等核心能力。
万达商管与5000多家品牌战略合作，会员覆盖超1亿用户，业态创新引入电竞、文旅等新场景，这些“软实力”是资本方难以替代的。
开发商的盈利模式也在转变，从“赚资产升值的钱”变成“赚持续运营的钱”，抗周期能力大幅提升。
再者，政策红利加速了模式创新。
国家政策层面，二十届四中全会提出“惠民生促消费”，商务部等部门发布《城市商业提质行动方案》，地方如广州、三亚纷纷出台提振消费措施，引导商业地产向“文旅+电竞”等新业态转型。
万达的“赎回-转卖”模式，正是对政策红利的精准把握，通过盘活核心资产，对接消费升级需求，实现资本与政策协同。
这场烟台芝罘万达广场的资本腾挪，既是一场行业深度重构的缩影，也是商业地产“大分离时代”的样板。
资本和运营各司其职，各取所需，优质资产“你方唱罢我登场”，行业生态也在悄然重塑。
谁说“船到桥头自然直”？
关键时刻，还是得靠腾挪和转型的智慧。
在周期波动中，能否站稳脚跟，终归要看底层能力与策略的磨合。
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